La compraventa de bienes inmuebles suele generar conflictos cuando, una vez perfeccionado el contrato, el comprador descubre circunstancias sobre la finca que desconocía en el momento de adquirirla. Este artículo analiza el alcance de la responsabilidad del vendedor y el grado de diligencia que debe asumir el comprador antes de firmar, así como las consecuencias jurídicas de no hacerlo.
Información detallada
La relevancia de actuar con diligencia en la compraventa inmobiliaria
Es relativamente frecuente que surjan desacuerdos cuando el adquirente detecta, tras la operación, cargas no advertidas, restricciones urbanísticas o características del inmueble que no fueron mencionadas. Si estas circunstancias constan expresamente en el contrato, la posibilidad de reclamar es prácticamente inexistente. Sin embargo, cuando no aparecen reflejadas surge la cuestión clave:
¿Debe responder el vendedor? ¿Y si la información estaba disponible en registros públicos y el comprador podía haberla consultado?
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha tratado este asunto en numerosas ocasiones. La STS 1139/2006, de 17 de noviembre, establece que la buena fe contractual no obliga al vendedor a proporcionar datos accesibles mediante consultas públicas. Añade que la buena fe también exige que el comprador actúe con prudencia y realice las comprobaciones razonables antes de adquirir el inmueble.
Es decir, el vendedor no está obligado a reproducir la información existente en el Registro de la Propiedad ni a explicar el planeamiento urbanístico aplicable, ya que ambos son accesibles para cualquiera. Su deber de información se limita a hechos no inscritos o a circunstancias que contradigan la realidad registral o la documentación oficial.
Urbanismo: ¿qué ocurre si no se mencionan las limitaciones?
En la STS 155/2011, de 16 de marzo, el Tribunal Supremo reafirma que las limitaciones derivadas de la normativa urbanística no conllevan automáticamente la rescisión del contrato por no haber sido mencionadas. Lo determinante es valorar:
- si el comprador pudo haber conocido esas limitaciones, y
- si actuó con la diligencia exigible.
Por ello, el comprador debe realizar, como mínimo, las comprobaciones básicas: consultar la información registral, conocer el planeamiento urbanístico vigente y, en su caso, solicitar una certificación urbanística al ayuntamiento correspondiente. Este documento es esencial para conocer restricciones edificatorias u otras limitaciones relevantes sobre la finca.
Qué debe informar el vendedor y qué debe comprobar el comprador
Obligaciones del vendedor
- Comunicar cualquier dato que no pueda conocerse mediante fuentes públicas habituales.
- Informar sobre cargas o situaciones no inscritas o que desvirtúen la realidad registral.
Obligaciones del comprador
- Consultar el Registro de la Propiedad.
- Revisar la normativa urbanística aplicable.
- Verificar las condiciones urbanísticas a través de los medios disponibles (incluida la certificación urbanística).
- Actuar con la diligencia que cabe esperar de quien realiza una operación económicamente relevante.
Si el comprador no realiza estas comprobaciones, difícilmente podrá reclamar posteriormente para modificar el precio o solicitar la resolución del contrato.
La intervención de una inmobiliaria tampoco exime al comprador de actuar diligentemente, como recuerda la SAP Barcelona 118/2021, de 22 de febrero.
Conclusión
La prevención es esencial en la compraventa inmobiliaria. Contar con asesoramiento jurídico desde el inicio y revisar cuidadosamente la documentación y el contrato puede evitar la mayoría de los conflictos que suelen surgir en este tipo de operaciones.
