Invertir en el mercado inmobiliario español siendo no residente representa una de las oportunidades más atractivas en Europa. España combina estabilidad jurídica, alta demanda de vivienda y una fiscalidad competitiva frente a otros países del entorno.
Sin embargo, la correcta planificación fiscal y legal es esencial: una mala gestión de impuestos o un contrato mal estructurado puede convertir una buena inversión en un problema costoso.
En VBB Abogados, asesoramos a particulares y empresas extranjeras en todas las fases del proceso —compra, tenencia, alquiler o venta— garantizando seguridad jurídica y optimización fiscal.
Información detallada
¿Qué significa ser no residente a efectos fiscales en España?
La Agencia Tributaria Española considera no residente a toda persona o entidad que no cumpla con los requisitos de residencia fiscal:
- No permanecer más de 183 días en territorio español.
- No tener en España el centro de intereses económicos o vitales.
- Estar sujeta a la normativa fiscal de otro Estado mediante convenio de doble imposición.
El no residente tributa en España únicamente por los ingresos obtenidos dentro del país, como alquileres, imputaciones de renta o plusvalías inmobiliarias.
Antes de invertir, conviene analizar qué convenios internacionales resultan aplicables para evitar la doble imposición y definir correctamente la estrategia de inversión.
Fiscalidad en cada fase de la inversión inmobiliaria
Compra del inmueble
El régimen impositivo depende del tipo de inmueble adquirido:
| Tipo de operación | Impuestos aplicables | Observaciones |
| Obra nueva | IVA (10%) + AJD (0,5% – 1,5%) | Varía según la comunidad autónoma. |
| Segunda transmisión | ITP (6% – 10%) + AJD | Gestionado por cada comunidad autónoma. |
💡 Recomendación VBB: solicita siempre una simulación fiscal previa antes de firmar. Los impuestos pueden incrementar entre un 8 % y un 12 % el coste total de la inversión.
Tenencia o uso del inmueble
Durante la posesión del inmueble, el no residente debe cumplir con:
- IRNR por alquileres:
- Residentes UE/EEE: tributan al 19 % sobre beneficio neto (pueden deducir gastos).
- Residentes extracomunitarios: tributan al 24 % sobre ingresos brutos.
- Renta imputada: si no se alquila el inmueble, Hacienda imputa una renta ficticia entre el 1,1 % – 2 % del valor catastral.
- IBI: impuesto anual gestionado por el ayuntamiento correspondiente.
Venta o transmisión del inmueble
Al vender, el no residente tributa por la ganancia patrimonial mediante el IRNR:
- Tipo del 19 % (residentes UE/EEE) o 24 % (otros países).
- El comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo mediante modelo 211.
- Se debe liquidar además la Plusvalía Municipal, que grava el incremento del valor del terreno.
💡 Consejo VBB: conservar facturas de reformas y gastos asociados a la compra ayuda a reducir la base imponible de la ganancia.
Elementos clave para optimizar fiscalmente la inversión
- Estructura jurídica adecuada: persona física, sociedad española o vehículo extranjero.
- Planificación del uso del inmueble: residencia, alquiler turístico o inversión a largo plazo.
- Aplicación de convenios de doble imposición: evita tributar dos veces.
- Ubicación y normativa autonómica: cada comunidad aplica tipos distintos de ITP y AJD.
- Planificación de salida: prever la fiscalidad de la futura venta o herencia.
Riesgos habituales entre inversores extranjeros
No cumplir con las obligaciones fiscales puede generar consecuencias graves:
- Sanciones por no presentar modelos 210 y 211.
- Retenciones erróneas en operaciones de venta.
- Doble imposición por desconocimiento de tratados internacionales.
- Pérdida de beneficios fiscales por mala estructura societaria.
- Dificultades en herencias o transmisiones internacionales de bienes.
👉 Una inversión rentable comienza con una estrategia legal sólida.
El valor del acompañamiento jurídico especializado
En VBB Abogados, ayudamos a nuestros clientes extranjeros a:
- Estructurar sus inversiones inmobiliarias conforme a la legislación española y europea.
- Analizar el impacto fiscal de cada operación.
- Tramitar declaraciones y modelos ante la Agencia Tributaria.
- Coordinar la inversión con asesores fiscales internacionales.
Nuestro objetivo es garantizar seguridad jurídica, eficiencia fiscal y protección patrimonial, tanto en operaciones individuales como en inversiones corporativas.
Preguntas frecuentes sobre fiscalidad de no residentes
¿Qué impuestos paga un no residente al comprar una vivienda en España?
Depende de si el inmueble es nuevo (IVA + AJD) o de segunda mano (ITP + AJD).
¿Cómo se declara el alquiler de un inmueble siendo no residente?
Mediante el modelo 210, declarando las rentas obtenidas y los gastos deducibles según el país de residencia.
¿Qué ocurre al vender una propiedad?
El comprador retiene el 3 % del precio de venta e ingresa esa cantidad en Hacienda como pago a cuenta del IRNR del vendedor.
¿Se puede evitar la doble imposición?
Sí, mediante los convenios internacionales firmados por España, que permiten compensar los impuestos pagados en origen.
¿Es obligatorio designar representante fiscal en España?
Sí, para determinados supuestos de no residentes que obtengan rentas inmobiliarias o realicen operaciones complejas.
Seguridad jurídica: la clave para invertir con respaldo
La inversión inmobiliaria en España ofrece gran potencial, pero exige rigor en su planificación.
Una estructura fiscal inadecuada o la omisión de trámites legales puede poner en riesgo la rentabilidad del proyecto.
Contar con un equipo de abogados especializados en inversiones inmobiliarias de no residentes permite anticipar contingencias, optimizar la tributación y garantizar que cada operación se realice con total respaldo legal.
En VBB Abogados, trabajamos junto a nuestros clientes internacionales para que su inversión en España sea segura, rentable y sostenible en el tiempo.
