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¿Qué validez tiene un contrato privado en la compraventa de un inmueble?

¿Qué validez tiene un contrato privado en la compraventa de un inmueble?

La forma habitual y más segura de llevar a cabo una compraventa de un inmueble es mediante escritura pública ante Notario, y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. No obstante, ninguna de estas formalidades es obligatoria.

Entonces, ¿tiene validez un contrato privado para la compraventa de un inmueble? Vamos a tratar de resolver todas las dudas al respecto en este artículo.

¿En qué consiste un contrato privado de compraventa?

Un contrato es un acuerdo bilateral, es decir, entre dos partes (vendedor y comprador), que recoge por escrito los datos de las dos partes interesadas, así como las condiciones de la operación: el precio, forma de realizar el pago, forma y momento de la entrega del bien, etc.

El acuerdo queda reflejado en un documento que firman ambas partes, como reconocimiento de las obligaciones que para ellos derivan del contrato. Si el contrato no se celebra ante un Notario para darle la forma de escritura pública, estaremos ante un contrato privado. 

Validez de un contrato privado para la compraventa de un inmueble

El contrato privado de compraventa de un inmueble es totalmente válido a efectos legales, según dispone el artículo 1278 del Código Civil:los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”. No obstante, no cuenta con las mismas garantías jurídicas para las partes.

Por ejemplo, si el anterior propietario de una vivienda acumuló deudas, y el inmueble sigue apareciendo a su nombre en el Registro de la Propiedad, cabe la posibilidad que aquél sea embargado con el fin de liquidar las deudas.

Con un contrato privado, el nuevo propietario podrá demostrar su titularidad, pero deberá pasar por un proceso judicial más largo y tedioso. Por el contrario, si el contrato se ha otorgado ante un notario, mediante escritura pública y se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, el embargo no llegaría a producirse.

Es altamente recomendable que el contrato de compraventa se haga en escritura y que ésta se inscriba en el Registro, con el fin de asegurar las posiciones de las partes de esta forma el vendedor quedará liberado de las obligaciones que derivan de la propiedad sobre un bien (pago de impuestos, mantenimiento de la finca, pago de cuotas comunitarias, etc); y el comprador podrá demostrar de forma fácil e indiscutible la propiedad sobre el bien inmueble.

También resulta aconsejable contar con un asesoramiento adecuado, por parte de un profesional del derecho inmobiliario, cuando se va a realizar un contrato de compraventa.

La intervención de este profesional garantiza que el documento se ajuste a la legalidad, que las intenciones de las partes queden correctamente reflejadas, sin ambigüedades, ni incongruencias, y que se recojan claramente las obligaciones y derechos que se derivan para el vendedor y el comprador.

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Diferencias entre un contrato privado y uno público

Si usted decide celebrar un contrato privado, deberán firmarlo todas las partes interesadas, y sería conveniente que también lo hiciera algún testigo. Es recomendable que se firmen todas las hojas, y que cada parte se guarde una copia.

El contrato privado no tiene acceso al Registro de la Propiedad. Es decir, el contrato no podrá inscribirse y el inmueble no constará inscrito a nombre del nuevo propietario, con la inseguridad jurídica que ello conlleva.

En el caso de un contrato público, además de firmar ambas partes, también constará en el documento la firma del Notario. Pero esta vez, la rúbrica sólo constará en la última hoja, y la copia original queda en poder de la Notaría.

La copia auténtica es entregada al comprador una vez liquidados los impuestos e inscrita en el Registro de la Propiedad. Al vendedor se le suele entregar una copia simple del contrato.

Entrega de posesión del inmueble

Si bien un contrato privado de compraventa de un inmueble tiene plena validez, para que el comprador pueda considerarse como nuevo propietario, se debe producir la entrega de la posesión de aquél.

Por eso, en el contrato privado es necesario que se especifique la fecha de entrega de la posesión. Por el contrario, en el caso de contrato notarial, la propia escritura ante Notario sirve como acto de entrega de la posesión del inmueble.

Razones de no elevar a rango público un contrato privado de compraventa

Existen diferentes razones por las que algunas personas pueden decidir celebrar un contrato privado de compraventa de inmuebles, sin elevarlo a público.

Entre estas razones, puede constar la falta inscripción del título del vendedor (por ejemplo, una persona hereda una vivienda y desea, o necesita, venderla antes de que se haya inscrito la herencia en el Registro);

También está el deseo – muy peligroso – de evitar el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, o el simple desconocimiento y falta de experiencia. Sin embargo, la ausencia de las garantías que van vinculadas a una escritura pública, puede acarrear más perjuicios que beneficios, anulando las ventajas del contrato privado.

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En definitiva, un contrato privado de compraventa de un inmueble sí tiene validez, pero es necesario sopesar concienzudamente las razones para escoger esta forma contractual.

Para ello conviene contar con un adecuado asesoramiento profesional, que puede ahorrarle futuros problemas o conflictos derivados de un contrato inadecuado, impreciso o que no se haya celebrado con las garantías necesarias.

En VBB Abogados, somos especialistas en derecho inmobiliario. Puede encontrar nuestra información de contacto en este enlace.

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