Regulación aplicable a los inmuebles en situación de “fuera de ordenación” y de “volumen disconforme”

Regulación aplicable a los inmuebles en situación de “fuera de ordenación” y de “volumen disconforme”

La situación denominada como “fuera de ordenación” de un inmueble se produce cuando de forma sobrevenida, por efecto de la aprobación definitiva de un planeamiento urbanístico, pasa a ser “disconforme” aquello que era “conforme” con las normas del planeamiento anterior.

Como consecuencia de lo anterior la edificación afectada no va a ser demolida, y podrá continuar siendo utilizada, si bien la finalidad de esta calificación es  que la edificación o uso disconforme no se prolongue en el tiempo más allá de su vida útil.

RÉGIMEN JURÍDICO APLICABLE

En Cataluña se regula en el artículo 108 del texto refundido de la Ley de Urbanismo (Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, siendo sus principales características las siguientes:

  1. Distinción entre situación de fuera de ordenación y situación de volumen disconforme.

Quedan fuera de ordenación las construcciones, las instalaciones y los usos que, por la aprobación del nuevo planeamiento urbanístico, quedan sujetas a expropiación, cesión obligatoria y gratuita, derribo o cese.

El volumen disconforme tiene lugar cuando la edificación, debido a un nuevo planeamiento, incumple los nuevos parámetros imperativos, pero no queda en situación de fuera de ordenación.

  1. Obras y usos autorizables en situación de fuera de ordenación.

Dado que su finalidad es desaparecer, admite la autorización de ciertas obras de reparación que son necesarias por razones de salubridad pública, seguridad de las personas o la buena conservación de las construcciones e instalaciones. Se prohíbe de forma expresa las obras de consolidación de volumen y aumento de volumen.

  1. Obras y usos autorizables en edificaciones e instalaciones con volumen disconforme.

Se refiere a los que queden con volumen disconforme con los parámetros de un nuevo planeamiento, siempre que no queden en situación de fuera de ordenación. En estos casos, se admite la realización de obras de consolidación y rehabilitación y los nuevos cambios de uso “siempre de acuerdo con las condiciones básicas del nuevo planeamiento”.

  1. Usos preexistentes.

Se mantienen los usos preexistentes en tanto no sean incompatibles con el nuevo planeamiento.

  1. Actuaciones que vulneren el ordenamiento urbanístico.

Las construcciones y las instalaciones a las cuales no se puedan aplicar las medidas de restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico vulnerado y que no se ajusten al planeamiento quedan en situación de fuera de ordenación o de disconformidad, y se les aplicará el régimen legal correspondiente.

Asimismo, el Reglamento de Urbanismo (Decreto 305/2006, de 18 de julio), desarrolla lo dispuesto en los puntos anteriores:

  1. a) Con relación a los usos preexistentes en los supuestos de “fuera de ordenación”, la normativa autoriza los siguientes cambios de uso:
  • Establecer oficinas y actividades comerciales
  • Almacenamiento o depósito de mercancías u otros bienes muebles que no comporten actividades de comercialización o distribución.
  • Prestación de servicios particulares a la ciudadanía.
  • Actividades del sector primario y las comerciales relacionadas con dicho sector.
  • Actividades de ocio, deportivas, recreativas y culturales.

Autorización sujeta a las siguientes condiciones: Se trata de usos provisionales, las obras han de ser las imprescindibles para permitir unas instalaciones desmontables y no pueden comportar una desfiguración definitiva del terreno.

  1. b) Volumen disconforme

El Reglamento recoge el concepto de gran rehabilitación, que incluye:

  1. Obras de actuación global sobre un edificio que comporten aumento de volumen o techo, incremento del número de departamentos, redistribución general de espacios y cambio del uso principal del edificio.
  2. Sustitución del edificio, con mantenimiento de la fachada u otro elemento estructural.
  3. Ejecución sucesiva de obras de reforma con valor igual o superior al 50 por ciento del valor de construcción de nueva planta.

Esta previsión excede de la que se contiene en el texto refundido de la Ley de Urbanismo. Será el nuevo planeamiento el que determine qué obra de gran rehabilitación permite.

  1. c) Usos preexistentes

Distingue entre,

  • Usos con autorización sometida a plazo: no admiten cambio de titularidad, renovación de licencias de uso u otras autorizaciones, y, se ha de acordar el cese inmediato.
  • Usos sin la anterior limitación: se procede a la revocación de las autorizaciones con las correspondientes indemnizaciones.

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