Blog de Derecho InmobiliarioSin categorizarReclamación por vicios y defectos constructivos

28 de septiembre de 2021

La reclamación por defectos constructivos consiste en la exigencia de reparación o indemnización cuando detectamos daños en una edificación nueva. Se trata de desperfectos de diferente magnitud, que pueden afectar tan solo estéticamente o bien constituir un verdadero riesgo o impedimento para la estabilidad, uso o habitabilidad del inmueble.

La Ley de Ordenación de la Edificación establece un sistema de responsabilidades especial y unas acciones particulares para conducir la reclamación por defectos constructivos. Por tanto, dada la gravedad de este tipo de desperfectos nos encontramos con un sistema jurídico particular.

Esto hace recomendable que a la hora de reclamar por defectos de la edificación se acuda a despachos de abogados especializados en Derecho de la Construcción.

¿Qué son los vicios y defectos de la edificación?

La Ley de Ordenación de la Edificación diferencia tres tipos de vicios y defectos de la edificación:

  • Daños estructurales.
  • Defectos que impiden la habitabilidad del edificio.
  • Vicios o defectos de acabado o estéticos.

Quienes intervienen en el proceso de edificación deben responder de esta clase de vicios y defectos. Además, esta responsabilidad es independiente de la responsabilidad contractual y, en su caso, penal o administrativa.

De modo que nos encontramos ante una responsabilidad civil extracontractual, compatible con otros regímenes de responsabilidad, que protege al propietario o adquirente de los inmuebles mediante un sistema de garantías especial.

Los daños estructurales

Se trata de daños materiales derivados de vicios o defectos que afectan a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales. Su particularidad es que comprometen directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Estos daños incluyen los que afecten a la seguridad estructural del edificio, la seguridad en caso de incendio y la seguridad de utilización.

Los daños que afectan a la habitabilidad del edificio

Se trata de daños materiales derivados de vicios o defectos de los elementos constructivos o las instalaciones, que impiden que la edificación cumpla los requisitos de habitabilidad. Entre los requisitos de habitabilidad podemos encontrar:

  • Los relativos a higiene, saludo y protección del medio ambiente.
  • La protección contra el ruido.
  • El ahorro de energía y aislamiento térmico.
  • Y otros aspectos funcionales que permitan un uso satisfactorio.

Los daños estéticos, de terminación o de acabado

Se trata de daños o defectos de ejecución que afectan a elementos de terminación o de acabado. Son, por tanto, daños estéticos, que no afectan a la habitabilidad, usabilidad o seguridad de la edificación.

¿Quién es el responsable de los vicios constructivos?

La propia Ley de Ordenación de la Edificación realiza un reparto de las responsabilidades entre los diferentes agentes de la edificación. Se permite de este modo que la reclamación por vicios constructivos se dirija contra un responsable individualizado.

Sin embargo, no es infrecuente que la causa de los daños no pueda individualizarse. O que quede acreditada una concurrencia de responsabilidades pero no el grado de intervención de cada agente.

En estos casos se permite que la responsabilidad se exija solidariamente. Además, el promotor siempre responderá solidariamente junto a los demás agentes por los vicios o defectos que afecten a la edificación.

El reparto de responsabilidades en la Ley de Ordenación de la Edificación

  • Promotor. Como ya hemos anticipado, responde solidariamente con los demás agentes de la edificación.
  • Proyectistas. Responden solidariamente cuando sean varios, y también por la insuficiencia, incorrección o inexactitud de los cálculos, estudios, dictámenes o informes que hayan encargado a otros profesionales.
  • Constructor. Responde solidariamente de daños derivados de la impericia, falta de capacidad técnica o profesional, negligencia e incumplimiento de las obligaciones del jefe de obra y quienes dependan de él. También responden de los daños causados por la deficiencia de los productos adquiridos.
  • Director de obra y director de la ejecución. Responden de la veracidad y exactitud del certificado final de obra.

¿Cuál es el plazo para presentar la reclamación por defectos constructivos?

La Ley de Ordenación de la Edificación concede un plazo de garantía de:

  • 10 años para presentar la reclamación por defectos constructivos estructurales.
  • 3 años para presentar la reclamación por vicios de la edificación que afecten a la habitabilidad del inmueble.
  • 1 año para reclamar frente a daños de terminación o acabado.

Remarcamos que estos plazos son de garantía, porque desde el momento en que se descubra el daño se deberá reclamar en tan solo dos años. Transcurridos esos dos años, la única acción que se podría promover para obtener una indemnización sería la que subsistiera a nivel contractual, en su caso.

¿Cómo actuar si detecto vicios o defectos constructivos?

Ya hemos visto que el plazo real para presentar la reclamación por vicios constructivos es de dos años. Por tanto, en el mismo instante en que se detecte el defecto se debería contactar con un abogado especialista en Derecho de la Construcción.

Este estudiará el caso y, si es necesario, contactará con un perito para que analice la causa y alcance del daño. Con su dictamen se podrá tratar de individualizar la responsabilidad para iniciar las reclamaciones.

En todo caso conviene aprovechar la responsabilidad solidaria establecida en la ley. De este modo habrá más posibilidades de obtener una indemnización. Además, la misma norma establece la obligación de contar con seguros de responsabilidad civil. Por tanto, aunque alguno o algunos de los agentes de la edificación sea insolvente, siempre contaremos con la posibilidad de cobrar de la aseguradora o aseguradoras.

Generalmente se conducirá el juicio por la vía civil, siendo escasos los casos en que se puede presentar una querella o una denuncia administrativa. En cualquier caso, las vías penal y administrativa tienen un carácter más punitivo que reparatorio. Por eso lo más común es presentar una demanda para poder obtener la reparación del daño o una indemnización.

Si necesita presentar una reclamación por vicios y defectos de la edificación puede contactar con nosotros. Somos especialistas en Derecho de la Construcción, y podremos conseguir una indemnización justa o la reparación de los desperfectos.