La división de condominio sobre un bien inmueble

La división de condominio sobre un bien inmueble

¿Qué es un “condominio”?

Significa la propiedad compartida. Es aquella situación jurídica en la que dos o más personas se convierten en propietarios conjuntos de una cosa, es decir, son propietarios de una cuota o parte del bien común.  Por ejemplo, el caso habitual de cónyuges que adquieren una vivienda por mitad y proindiviso.

Esta situación de “proindiviso” puede ser origen de problemas y conflictos cuando los copropietarios no desean encontrarse en dicha situación, por ejemplo, unos hermanos que heredan la vivienda de sus padres, pasando a ser copropietarios de la misma, y no todos los herederos tienen la misma disponibilidad para asumir los gastos del inmueble, o hay distintas opiniones sobre si proceder al alquiler o venta de la propiedad.

La acción de división de la cosa común

Ninguno de los comuneros o copropietarios se halla obligado a continuar en la comunidad. Cualquiera de ellos y en el momento que estime oportuno puede solicitar la división de la cosa común, salvo que ésta provoque la inutilidad del bien para el uso al que está destinado.

La acción de división de la cosa común es un derecho reconocido a cada uno de los copropietarios e implica la extinción de la comunidad. Si bien los copropietarios pueden acordar mantener la indivisión del bien por un periodo máximo de 10 años.

Cuál es el procedimiento para realizar la división de la propiedad común

Con la división de la cosa común cada uno de los propietarios pasará a convertirse en propietario exclusivos de la porción que le corresponde del bien. Cuando el bien es divisible se procede a adjudicar una parte del mismo a cada copropietario. Ahora bien, lo más habitual, como es el caso de las viviendas, es que se trate de bienes indivisibles.

En este caso hay distintas soluciones: (a) el bien se adjudica a uno de los comuneros y éste paga al resto el precio correspondiente a la cuota que tenía cada condueño en la comunidad; (b) vender la cosa y repartir la cantidad obtenida entre todos, también en función de la aportación de cada uno.

La división puede llevarse a efecto de varios modos: (1) por acuerdo de las partes, por ejemplo, los herederos por unanimidad acuerdan de que forma van a repartirse los bienes heredados; (2) mediante árbitros designados de común acuerdo por los copropietarios, que deberá dividir el bien en partes proporcionales al derecho de cada uno y finalmente (3) la vía judicial o interposición de una demanda de acción de división de cosa común cuando no ha sido posible llegar a ningún acuerdo. El proceso judicial puede concluir con la venta de la cosa en pública subasta.

La división de la cosa común no puede afectar los derechos de terceras personas. Cualquiera que ostente un derecho real (hipoteca, servidumbre…) sobre el bien antes de la partición, lo conservará tras esta última. Lo mismo ocurre con los derechos personales.

El Código Civil de Cataluña regula en términos parecidos al C.C. español la división de la cosa común. Igualmente establece que los copropietarios pueden exigir, en cualquier momento, la división del bien. Y también se recoge la posibilidad de pactar la conservación indivisa de la cosa durante un período de hasta diez años.

Los procedimientos de división son tres: acuerdo de las partes, intervención de árbitros y, en última instancia, la vía judicial. Si el bien es un inmueble susceptible de constituirse en régimen de propiedad horizontal, puede optarse por esa vía.

Otra de las opciones que se contempla es la adjudicación del derecho de usufructo sobre la cosa a uno o varios partícipes y de la nuda propiedad al resto de copropietarios. Por otro lado, los cotitulares con al menos cuatro quintas partes de las cuotas de la comunidad pueden exigir la adjudicación del bien, pagando el valor pericial de la participación del resto.

Cuando el bien es indivisible, la adjudicación se otorga al condueño que posea interés en el mismo. Si existe más de uno, al que tenga la participación mayor. En caso de intereses y participaciones iguales, decide la suerte.

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