La condición resolutoria en la compra de un inmueble

La condición resolutoria en la compra de un inmueble

La condición resolutoria es una garantía de pago cuando en la compraventa se acuerda que el precio se pagará de forma aplazada y el vendedor lo que pretende es asegurarse el cobro del precio.

En caso de incumplimiento de pago del precio o de alguno de sus plazos, por la parte compradora, tiene lugar la resolución de la compraventa, con la consiguiente recuperación por el vendedor del inmueble que hubiere transmitido.

La reciente entrada en vigor del Libro VI del Código Civil de Cataluña ha introducido una reforma en la regulación del pacto de condición resolutoria incluido en el contrato de compraventa.

Las novedades introducidas son las siguientes :

  • El vendedor, en caso de impago del comprador, podrá resolver el contrato y recuperar el inmueble siempre que de forma previa a la resolución efectúe un requerimiento notarial al comprador, concediéndole un plazo máximo de 20 días para pagar y advirtiéndole que en caso de no hacerlo tendrá lugar la resolución de la compraventa. 
  • Las compraventas con pactos de condición resolutoria pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad. En estos casos, el pacto debe prever expresamente que para que proceda la resolución contractual, la parte impagada, incluidos los intereses, habrá de ser superior al 15% del precio íntegro de la compraventa, más los intereses correspondientes.

La finalidad de esta previsión es impedir que pueda procederse a la resolución de la compraventa por el impago de pequeñas cantidades en relación al total precio de venta.

  • También para evitar situaciones de abuso, se establece que en caso de impago, la parte vendedora no podrá hacer suyas más del 50% de las cantidades que se hubieran devengado hasta el momento en que se insta la resolución. 
  • La ley fija unos intereses máximos en caso de aplazamiento de pago de pago con condición resolutoria, estableciendo el límite en el interés legal del dinero vigente en el momento de otorgar la escritura pública, incrementado en el 50%.

El interés debe ser fijo y deberá incorporarse a la escritura un cuadro de amortización.

  • En caso de que el comprador dejara de pagar las cantidades aplazadas, el procedimiento que debe seguir el vendedor para hacer efectiva la resolución del contrato y recuperar el inmueble (ponerlo de nuevo a su nombre en el Registro de la Propiedad) se tramitará notarialmente: El notario notificará al comprador (en caso de vivienda familiar también a su cónyuge) la voluntad del vendedor de resolver el contrato. Este último en el plazo de 15 días, puede pagar la deuda u oponerse a la resolución por las causas que se hayan establecido en el contrato. En caso de oposición del comprador deberá acudirse a los tribunales. 
  • De no existir oposición a la resolución, el acta notarial será suficiente para volver a inscribir el dominio a favor del vendedor. 
  • No obstante, la finca quedará afecta al pago de las cantidades que el vendedor, como hemos mencionado anteriormente, deba devolver al comprador. 
  • Se puede pactar que los pagos aplazados se hagan a la cuenta del Notario.

Es importante destacar que el mero aplazamiento del pago no está sujeto a condición resolutoria, de ahí la importancia de su previsión expresa y su inclusión en la escritura para posteriormente ser inscrita en el Registro de la Propiedad; lo que supondrá una carga sobre el inmueble adquirido por la referida compraventa y que la misma tenga efectos frente a cualquier tercero que con posterioridad pueda adquirir el mismo. Así el vendedor queda protegido frente a posibles transmisiones del inmueble efectuadas por el comprador, así como de la constitución de cualesquier gravamen o derecho sobre el mismo.

La compraventa de un inmueble con pago aplazado puede ser una solución en caso que el comprador no pueda obtener financiación en el momento de formalizar la compraventa, si bien, es muy importante que el vendedor disponga de todas las garantías jurídicas para asegurarse del cumplimiento de la obligación de pago por parte del comprador, por lo que es recomendable asesorase debidamente para la redacción del pacto de que tratamos en este artículo.

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