La compra de inmueble fuera de ordenación

La compra de inmueble fuera de ordenación

¿Qué quiere decir “fuera de ordenación”?

Una edificación está fuera de ordenación cuando se da alguna de las siguientes circunstancias:

a).- El régimen de fuera de ordenación se aplica a aquellas edificaciones o construcciones realizadas sin la obligatoria licencia o que no se ajusten a la licencia otorgada, y sobre las que la administración ya no puede iniciar un expediente de reposición de la legalidad urbanística (que podría acabar con la demolición de lo construido) por haber transcurrido el plazo legalmente establecido.

Los plazos los establece cada Comunidad Autónoma. En el caso de Cataluña son seis años desde su completa finalización.

Se encontraría en situación de fuera de ordenación, por ejemplo, la edificación de una vivienda sobre suelo rústico sin licencia, siempre y cuando hayan transcurrido 6 años desde su terminación.

Si no ha transcurrido este plazo, la edificación ilegal podría ser objeto de un expediente administrativo que podría finalizar con una orden de demolición.

b).- También es el caso de una edificación que fue construida con la correspondiente licencia municipal, pero que actualmente, y debido a un cambio de planeamiento posterior, ha quedado disconforme con la ordenación urbanística vigente, al modificar dicho planeamiento los requisitos de ocupación, edificabilidad o cualquier otra circunstancia urbanística.

Sería por ejemplo el caso de una vivienda unifamiliar edificada con licencia sobre un solar que debido a un planeamiento urbanístico posterior ha pasado a ser calificado como zona verde.

Esta situación urbanística sobrevenida en la que ha quedado la edificación supondría que actualmente no se le concedería una licencia a esta construcción.

Fuera de ordenación total y parcial

Las edificaciones en situación de fuera de ordenación total son aquellas totalmente incompatibles con el ordenamiento urbanístico.

La situación de fuera de ordenación parcial tendrá lugar cuando la edificación incumple solo a una parte del ordenamiento urbanístico, por ejemplo, el planeamiento solo prevé que se pueda construir en un solar un edificio de planta baja más 2 plantas, y se construyen 3. La declaración de fuera de ordenación afecta al edificio en su totalidad, no a sus partes o a algunas de ellas aisladamente consideradas.

Consecuencias de la situación de fuera de ordenación

Fundamentalmente se limitan las obras que se pueden autorizar con el fin de no prolongar la existencia de la edificación más allá de su vida útil.

En general, se admite la realización en los edificios fuera de ordenación de obras de reparación y de obras pequeñas que tiendan a la adaptación del inmueble a las necesidades del propietario. En las construcciones y las instalaciones que están fuera de ordenación no se pueden autorizar obras de consolidación ni de aumento de volumen, pero sí las reparaciones que exijan la salubridad pública, la seguridad de las personas o la buena conservación de dichas construcciones e instalaciones. Las obras que se autoricen no comportan aumento del valor de expropiación.

En caso de obras que excedan de las permitidas es difícil admitir su legalización, pudiendo procederse a la demolición. En cualquier caso, ha de aplicarse el principio de proporcionalidad en cuanto a las demoliciones urbanísticas.

Otros aspectos a tener en cuenta

A los efectos de valoración del inmueble en situación de fuera de ordenación, su valor puede verse reducido por ejemplo a efectos hipotecarios.

Respecto a construcciones que debido al tiempo transcurrido ya no pueden ser objeto de expediente administrativo de reposición o derribo se permite su inscripción en el registro de la propiedad como obras nuevas de antigua construcción, previa presentación de los documentos requeridos por el RD Legislativo 7/2015.

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