La adquisición de un terreno para edificar una vivienda

La adquisición de un terreno para edificar una vivienda

La compra de un solar o parcela con la intención de construir en el mismo una vivienda puede resultar un proyecto personal (en el caso de querer edificar nuestra propia casa) o un plan de inversión muy interesante.

Lo primero que debemos preguntarnos es si se puede edificar en la parcela que planeamos adquirir:

Con anterioridad a proceder a la compra del solar deben realizarse una serie de averiguaciones, ya que el suelo está sometido a normas que determinan cual puede ser su uso y edificabilidad. Para realizar estas comprobaciones debemos dirigirnos al Ayuntamiento donde está situado el terreno para solicitar un certificado urbanístico. Debemos comprobar si la propiedad que estamos interesados en comprar es suelo rústico o bien es una superficie en la que se puede edificar.

En caso de ser posible edificar, tendremos que comprobar si existe algún plan urbanístico en marcha sobre el solar adquirido o si por el contrario está libre de cualquier proyecto y por tanto se puede construir. También es necesario conocer la calificación urbanística del solar, es decir, el uso al que se puede dedicar el suelo en función de su clasificación (edificación de viviendas, equipamientos…)

Debemos conocer que el suelo puede clasificarse generalmente en tres tipos de suelo:

a) Suelo urbano

  • El plan de ordenación urbanística de cada Ayuntamiento define este tipo de suelo: Es aquel que estando dentro del término municipal, cumple con la normativa local que autoriza su uso:
  • Debe tener los servicios esenciales de accesos, suministro de agua, electricidad y alcantarillado.
  • El área en la que se encuentra el solar debe estar desarrollada constructivamente.
  • Y debe cumplir con todos los requisitos del plan de ordenación municipal.
  • Hay dos tipos de suelo urbano: El suelo urbano consolidado, se refiere a solares que tienen todas las condiciones y permisos requeridos para edificar y el suelo urbano no consolidado, que necesita alguna actuación para ser calificado como solar, por ejemplo, construir accesos o añadir algún servicio púbico, como iluminación, alcantarillado, suministro de agua,..

b) Suelo urbanizable

Son terrenos que no están ni urbanizados, ni edificados, y necesitan un plan de desarrollo específico (puede ser “sectorizado” y por tanto edificable o “no sectorizado” y urbanizable con condiciones especiales).

c) Suelo no urbanizable

Son terrenos protegidos por su valor natural o por su uso económico (explotaciones agrícolas o ganaderas). Sobre este suelo sólo se puede construir viviendas unifamiliares y naves ligadas a la explotación agrícola o edificaciones de interés público. Cuando se va a construir una vivienda en suelo rústico, esta debe ser especialmente respetuosa estéticamente con el entorno en el que encuentra y que la extensión de la parcela es la necesaria para poder construir.

Si la parcela que estamos interesados en adquirir es apta para construir, deberemos averiguar las condiciones permitidas de la edificación:

  • Hay que conocer la superficie bruta y neta (una vez restado el espacio que en su caso haya que destinar a aceras, vados, dotaciones urbanísticas …) de la parcela.
  • Deben comprobarse los linderos o alienaciones, es decir, los límites del terreno con otras parcelas y las calle.
  • Debe tenerse en cuenta si la finca cuenta con acometidas de agua y electricidad y si tiene servicio de alcantarillado (si no es así deberá construirse una fosa séptica).

En cuanto a la edificación de la vivienda, la normativa del Ayuntamiento determinará (a) la superficie máxima que puede ocupar, es decir, la extensión máxima de edificabilidad, la superficie total construida contabilizada en los distintos pisos y terrazas, si los hay; (b) las alturas que se pueden construir (pueden estar limitadas); (c) el espacio que hay que dejar desocupado entre las fachada de la vivienda y el lindero de la parcela o la calle (el retranqueo se exige en los planes urbanísticos y puede afectar la superficie edificable de la parcela); y (d) el estilo arquitectónico o limitaciones estéticas que pueden imponer los Ayuntamientos (materiales para fachadas, colores, tipo de cubiertas..)

Una vez realizadas todas estas comprobaciones y cumplida la normativa, podrá solicitarse y otorgarse la licencia para llevar a cabo la construcción deseada.

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