Blog de Derecho de la ConstrucciónContratos de construcciónEl Contrato de Construcción: Claves para una obra exitosa

2 de mayo de 2022

La construcción de una vivienda o local es una decisión importante tanto a nivel personal o profesional, como económico. Por ello, es fundamental contar con un contrato de construcción que recoja con claridad y detalle los términos del proyecto y los derechos y obligaciones de las partes.

¿Qué es un contrato de construcción o ejecución de obra y por qué es importante?

El contrato de construcción también denominado contrato de arrendamiento de obra o simplemente contrato de obra, es un acuerdo por el que una de las partes, el contratista o constructor, se obliga a ejecutar una obra para la otra parte, propietario o promotor, a cambio de un precio, en las condiciones que se pacten. En la doctrina legal suele definirse como aquel en el que una persona, denominada contratista o empresario, se obliga respecto de otra, denominada comitente o promotor, a la obtención de un resultado a cambio de un precio, con o sin suministro de materiales.

Tipos de contratos de construcción

Dependiendo de la naturaleza de la construcción se va a optar por un tipo u otro, así como fórmulas mixtas:

  • Contrato de obra sin suministro de materiales. Es aquel en que el contratista únicamente pone su trabajo.
  • Contrato de obra con suministro de materiales. El contratista se obliga, no solo a ejecutar la obra, sino también a suministrar el material. La consecuencia más importante es que el constructor debe asumir la pérdida en caso de que la obra o los materiales se destruyan antes de que aquélla sea entregada, salvo que la demora en la entrega sea imputable al promotor.
  • Contrato de obra por administración o por encargo. Se trata de una modalidad contractual en que el precio no está determinado previamente, sino que se fija sobre la base de los materiales adquiridos y utilizados, la mano de obra empleada por el contratista y los trabajos efectivamente ejecutados. El comitente se obliga a pagar el precio de los materiales y la mano de obra, los gastos que en que hubiera incurrido el contratista y su beneficio Industrial.
  • Contrato de obra por piezas o unidad de medida. En este tipo de contrato el precio total de la obra se fracciona en partes que el constructor tendrá derecho a cobrar la parte del precio que corresponda a la ejecución de cada una de las partes, a media que se vayan terminando.
  • Contrato de obra a precio alzado. También llamado “llaves en mano”, precio cerrado o por ajuste, es aquél que comprende una o varias unidades de obra o la totalidad de los trabajos comprendidos en un proyecto, cuyo precio se establece de forma global con base a un presupuesto cerrado. La consecuencia principal de esta modalidad del contrato de obra es que el precio es invariable, de forma que el constructor no tendrá derecho a percibir un mayor precio si durante la ejecución de coste resulta ser mayor que el presupuestado.

Regulación de contrato de construcción

La normativa básica está contenida en los artículos 1588 y siguientes del Código Civil, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) y el RD 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.

Dependiendo del tipo de obra y pagador, también deberemos tener en cuenta la Ley de Consumidores y Usuarios o la Ley de Contratos de Sector público.

Obligaciones de las partes en el contrato de construcción

La obligación esencial del contratista o constructor es realizar la obra de conformidad con lo pactado y de manera correcta, con la diligencia y pericia exigible en su profesión y, en su caso, aportando los materiales o conservando los recibidos del dueño durante la ejecución de los trabajos. Se trata de una obligación de resultado, no de actividad, por lo que no se entenderá cumplida si la construcción no se adecúa exactamente a lo acordado en el contrato.

La obligación principal del promotor es abonar el precio. A él le corresponde probar que la obra no se ha concluido satisfactoriamente, en caso de rechazar el pago por este motivo. También está obligado a cooperar para la recepción de la obra una vez terminada, sin demora. La entrega de la obra se documenta a través del acta de recepción de obra.

Documentación de la obra

Es aconsejable llevar un registro de trabajos, que deben firmar o sellar las partes, junto con:

  • Licencias de obra.
  • Documentos acreditativos de los derechos y servidumbres de la finca.
  • Proyecto, presupuesto y plan de seguridad y salud.
  • Recibos de adelantos, provisiones, fianzas y garantías.
  • Certificaciones y facturas.
  • Libro de órdenes
  • Presupuestos de partidas extraordinarias.
  • Registro de contratistas o contratos laborales y justificantes de cumplimiento de las obligaciones de seguridad social.

Contenido del contrato de obra

Además de detallar los trabajos a realizar y el precio, el contrato de obra debe contener la regulación sobre la calidad de los materiales, el grado y forma de intervención del promotor, arquitecto director de obra o arquitecto técnico, los plazos de ejecución y cláusulas de penalización por retraso o incumplimiento, las formas de extinción del contrato, procedimiento de recepción de la obra, garantías, régimen de responsabilidad, sistema de subcontratación, y cualesquiera otras necesarias en función del tipo de contrato y exigencias de las partes.

Garantías a favor de promotor

Existen una serie de responsabilidades por defectos constructivos y daños, así como plazos para su reclamación. Para las obras ejecutadas fuera de Cataluña, el artículo 1591 del Código Civil Español establece, a favor del promotor de la obra:

“El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.

Si la causa es la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.”

Por su parte, la Ley de Ordenación de la Edificación establece un régimen de garantías y plazos, en función del tipo de defecto:

  • Defectos graves, entendiéndose como tales aquellos que afectan a la estructura de la edificación (cimentación, vigas, muros y demás elementos estructurales) que ponen en riesgo la resistencia y la estabilidad de la construcción, en cuyo caso el plazo de responsabilidad es de diez años, a contar desde la recepción de la obra.
  • Vicios o defectos de elementos constructivos o instalaciones que afectan a los requisitos de salubridad, higiene, ahorro de energía, u otros aspectos funcionales exigidos por la ley, cuyo plazo de responsabilidad será de 3 años desde de la conclusión de la obra.
  • Responsabilidad por defectos de acabado y terminación es de un año desde la finalización de la obra. Aunque la LOE no aclara que debemos entender por elementos de terminación y acabado, la jurisprudencia ha venido señalando que únicamente se aplica a aquellos defectos de remate, consumación y finalización.

En cualquiera de los casos anteriores, el plazo se refiere al tiempo dentro del cual debe aparecer el defecto para quedar cubierto por la garantía. Este plazo es distinto del plazo para reclamar por los daños aparecidos dentro del período de garantía, que es de dos años en todos los casos.

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La redacción y negociación de un contrato de obra requiere la pericia legal de un abogado experto en derecho de la construcción. La intervención de un abogado especialista en el momento inicial de la contratación es esencial para determinar las condiciones del contrato, obligaciones de las partes y consecuencias en caso de incumplimiento, facilitando la relación entre promotor y constructor y favoreciendo la confianza.

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