Discrepancias entre el registro de la propiedad y el catastro

Discrepancias entre el registro de la propiedad y el catastro

En España los bienes inmuebles (solares, edificios, viviendas, locales), suelen estar inscritos en dos registros diferentes, el Registro de la Propiedad y el Catastro.

¿Qué es el registro de la propiedad?

El Registro de la Propiedad es un servicio público organizado en oficinas públicas en los pueblos y ciudades, cuya finalidad es dar seguridad en el ámbito del mercado inmobiliario, ya que incluye toda la información relevante sobre la finca: descripción, titular y cargas que pesan sobre ellas. La inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria.

¿Qué es el catastro?

Por el contrario, El Catastro es un registro administrativo, dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles.  La descripción catastral incluye sus características físicas, jurídicas y económicas, entre las que se encuentran su localización, referencia catastral, superficie, uso, cultivo, representación gráfica, valor catastral y titular catastral. Su objeto es básicamente proporcionar a la administración tributaria la información necesaria a efectos de recaudación de impuestos locales; por ello, la inscripción de las fincas en el Catastro es obligatoria.

Es frecuente que ambos registros presenten discrepancias en relación con la misma finca, en cuanto a ubicación, lindes, superficie, volumetría, titular, etc.

Estas discrepancias generan inseguridad jurídica que puede ser la causa de pérdida de oportunidades de venta, o retrasos en la firma de las operaciones que implican una reducción del precio.

Con la finalidad de evitar los problemas que estas diferencias suelen generar, a la hora de identificar y delimitar perfectamente el inmueble, se promulgó la Ley 13/2015 de reforma de la Ley Hipotecaria, cuyo objetivo es lograr la plena seguridad jurídica mediante la armonización del Registro de la Propiedad y el Catastro, de forma que la información ofrecida por ambas instituciones resulte coherente.

Esta ley obliga a los propietarios de inmuebles que inmatriculen fincas o realicen operaciones de reorganización de terrenos (agrupación, segregación, agrupación, planeamiento urbanístico), a coordinar la identificación de los inmuebles en el Catastro y el Registro de la Propiedad.

Por otro lado, el propietario del inmueble, también puede instar voluntariamente la coordinación, con el objeto reestablecer la concordancia de datos entre ambos registros y así lograr la perfecta identificación de la finca. Existen varios mecanismos para ello, en función de cuál sea la discrepancia, entre otros:

  1. La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.
  2. El deslinde registral de la finca.
  3. La rectificación de su descripción.
  4. La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.
  5. El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
  6. El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.
  7. El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.

Adoptar esta prevención incluso aunque no existe intención inminente de transmitir la finca, generará una mayor seguridad jurídica lo que, a su vez, permitirá una mayor agilidad en una futura eventual transmisión.

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