Derechos de los consumidores en la compraventa de inmuebles

Derechos de los consumidores en la compraventa de inmuebles

La normativa que analizamos protege de forma especial e intensa a los consumidores que compran una vivienda, al tratarse normalmente de la inversión más importante que el consumidor va a realizar en su vida y uno de los principales problemas a los que se enfrenta es el desconocimiento de los derechos y obligaciones que conlleva el proceso de compra.

¿Cuándo se es consumidor en la compra de una vivienda o inmueble? Cuando la vivienda es un bien de consumo final y no se adquiere con finalidad empresarial. Asimismo, la normativa de protección de consumidores y usuarios se aplica en las relaciones entre consumidores (comprador) y empresarios (vendedor).

Es importante, por tanto, al enfrentarse a la compra de una a vivienda, tener en cuenta los siguientes aspectos:

Publicidad en la compraventa de una vivienda

Todos los agentes que intervienen en la edificación y rehabilitación de viviendas, así como en la prestación de servicios inmobiliarios, como son los promotores, propietarios, agentes de la propiedad inmobiliaria y administradores de fincas deben cumplir la normativa que prohíbe la publicidad ilícita en la venta y/o alquiler de una vivienda.

La Ley 18/2007, de 28 de diciembre, de derecho a la vivienda, establece cuales son las características esenciales que ha de tener la publicidad en la venta o alquiler de una vivienda y así debe ser veraz, no se pueden ocultar datos fundamentales del inmueble, no puede inducir a los destinatarios a error con repercusiones económicas, el comprador puede exigir los datos y características de la construcción y, además no se pueden comercializar, ni publicitar inmuebles por cuenta de terceros sin tener previamente la nota de encargo correspondiente.

Por otro lado, la publicidad para la venta de una vivienda debe contener como mínimo: la localización (no ha de permitir identificar la vivienda para garantizar la privacidad y la protección de los derechos de los propietarios, pero sí permitir al interesado situar el distrito y la zona dentro del mismo en que se encuentra el inmueble), el estado (acabado, en construcción o solo proyectado), número y fecha de caducidad de la licencia de obras (en caso de obra nueva), superficie útil y construida, número de colegiación del agente de la propiedad inmobiliaria, datos de contacto del responsable de la comercialización de la promoción del inmueble, y la etiqueta de eficiencia energética.

Cláusulas de protección del consumidor en el contrato de compraventa de vivienda

El Real decreto legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que establece cómo tienen que ser las cláusulas de un contrato de venta o alquiler de una vivienda: sencillas, concretas y claras en su redacción, no pueden ser abusivas y siempre en caso de duda prevalece el principio de la interpretación más favorable al consumidor.

Una cláusula es abusiva cuando se negocia en contra de la buena fe, establece un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor, o se vincula el contrato únicamente a la voluntad del empresario.

Ejemplos de cláusulas abusivas

  • Las cláusulas que impongan al consumidor el pago de gastos que le corresponden al empresario, como la estipulación que obligue al comprador a pagar los gastos derivados de la preparación de la escritura de obra nueva, división de la propiedad horizontal o hipotecas para financiar la construcción.
  • La cláusula que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del promotor.
  • La cláusula que obligue al consumidor a pagar los impuestos que por ley corresponden al vendedor.
  • La cláusula que imponga al consumidor los gastos derivados de establecer accesos a los suministros generales del inmueble cuando la vivienda deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.

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