Blog de Derecho InmobiliarioTodo lo que debes saber acerca del contrato de arras

23 de julio de 2021

El contrato de arras es un pacto accesorio a la compraventa de vivienda que aporta ciertas garantías de éxito a la operación. En caso de que una de las partes desista del contrato de compraventa resultará penalizada. Además el vendedor recibirá una señal en garantía del compromiso del comprador.

Dado que resultan extremadamente útiles, es habitual que se utilicen en la práctica totalidad de las compraventas de inmuebles. Sin embargo, pese a tratarse de un contrato muy común, es uno de los pactos más litigiosos en esta clase de operaciones.

Existen innumerables factores que pueden dar al traste con la transmisión de la finca. Algunas dependen de la voluntad de las partes, como el desistimiento, mientras que otras no lo hacen, como la pérdida del inmueble o la existencia de una tercería de dominio. Por tanto es frecuente que, aparecido uno de estos factores, el vendedor quiera hacer efectiva la penalización de las arras y el comprador quiera recuperar su dinero.

Precisamente porque se trata de un contrato tan común como problemático, hemos decidido preparar esta guía donde analizaremos en detalle todos los elementos que conforman el contrato de arras, sus diferentes tipologías y lo que ocurre cuando se frustra la compraventa garantizada por este instrumento.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras no es más que un pacto de garantía, frecuentemente utilizado como complemento de las compraventas de elevada cuantía, que incluye:

  • Por un lado, una señal. Esta se entrega a cuenta del precio de la operación de compraventa.
  • Por otro lado, una garantía. Si el contrato se desarrolla según sus cauces ordinarios, la señal se descontará del precio total de adquisición. Pero si se frustrara por alguna causa se activará su función de garantía, que en general implica:
    • Que si es el comprador el responsable del incumplimiento, el vendedor pueda quedarse con la señal.
    • Y si el incumplimiento es achacable al vendedor, tendrá la obligación de devolver la señal doblada.

Se trata, por tanto, de un pacto complementario a la propia operación. Esto lo configura como una obligación accesoria, con todas las consecuencias jurídicas que ello implica y que explicaremos a lo largo de esta guía. Por ejemplo, el hecho de que el cumplimiento o extinción de la obligación principal supone el de las accesorias.

Tipos de arras

Nuestro Ordenamiento Jurídico reconoce tres tipos de arras:

  • Por un lado, las arras confirmatorias. Son las que vienen predeterminadas en el Código Civil, así que a falta de precisión se aplicarán sus normas. Suponen la entrega de una señal, que se deberá devolver doblada si el vendedor incumple la obligación principal o se podrá conservar si es el comprador quien desiste del contrato. Nótese que esta sanción no impide la adopción de otras medidas civiles, como las acciones de resolución o cumplimiento de contrato o la de resarcimiento de perjuicios.
  • En segundo lugar, las arras penitenciales. Cuando se pacta unas arras penitenciales se permite el desistimiento del contrato a cambio de sufrir la penalización establecida para el contrato de arras confirmatorias. Por tanto, la diferencia entre aquellas y estas es que cuando nos encontremos con un contrato de arras penitenciales no podremos iniciar acciones de resolución o cumplimiento del contrato.
  • Por último, las arras penales. Estas funcionan exactamente del mismo modo que las arras confirmatorias, con una única particularidad. La señal entregada a modo de señal funciona como una valoración anticipada del perjuicio derivado de un incumplimiento. De tal modo que si la operación resultara frustrada, la indemnización equivaldría a la cuantía entregada a modo de arras.

Las arras confirmatorias

El contrato de arras confirmatorias (como el resto de contratos de arras) no es más que un contrato accesorio o un conjunto de cláusulas adjuntas al contrato de compraventa. A fin de cuentas, no hay arras sin voluntad de comprar y vender.

Cuando el contrato no indique que las arras son penitenciales o penales, estas se considerarán confirmatorias. De hecho son las más habituales.

Como hemos indicado, las arras confirmatorias suponen la entrega por el comprador al vendedor de un anticipo o señal. Este se considera entregado a cuenta del precio, salvo que el contrato disponga otra cosa (caso en el cual podría no encajar en el concepto de arras).

La clave aquí radica en qué ocurre en el momento de perfección del contrato. Lo más habitual es señalar una fecha en que la compraventa se elevará a escritura pública. Y el hecho de que ocurra o no este evento es el que determinará qué ocurre con las arras confirmatorias.

El momento de perfección del contrato

Conocemos como momento de perfección del contrato aquel a partir del cual es firme y produce efectos. Hasta entonces, el contrato no es sino una declaración de intenciones. Por tanto, en el caso de la compraventa se identifica con el acto de entrega de llaves, que suele coincidir con la escrituración ante notario.

El propio contrato de compraventa o de arras indicará el momento en que se producirá esta entrega y escrituración. Si todo transcurre conforme a lo acordado, el comprador deberá abonar el precio de la operación, descontando lo que ya haya pagado en concepto de arras.

Pero si existen contratiempos, deberá determinarse a quién son imputables.

  • Cuando sea el comprador quien frustre la perfección del contrato, perderá su derecho a recuperar las arras. Es decir, la cantidad entregada a modo de señal pasará a pertenecer al vendedor en concepto de penalización.
  • Cuando sea el vendedor quien frustre la operación, deberá devolver las arras dobladas al comprador. Es decir, deberá abonarle el doble de lo que recibió en concepto de señal.

Es importante regular adecuadamente estas cuestiones en el contrato, porque no es infrecuente que los involucrados encuentren circunstancias que impidan o retrasen la compraventa y que no dependan de su voluntad.

Esto suele ocurrir, por ejemplo, cuando hay tercerías de dominio o derechos de tanteo o retracto a favor de un tercero. Es habitual, por ejemplo, que la Administración tenga este derecho de tanteo, por lo que antes de que la compraventa se lleve a cabo habrá que comunicarle las condiciones de la operación para que manifieste si quiere o no ejercitar este derecho.

¿Qué ocurre en caso de incumplimiento del contrato?

Es fundamental entender que la única consecuencia del incumplimiento del contrato no es la devolución de las arras dobladas o su retención. A fin de cuentas estamos ante un incumplimiento contractual, por lo que tenemos a nuestra disposición la acciones regulares del Ordenamiento Civil, que en concreto incluyen:

  • La acción de cumplimiento. Permite a la parte perjudicada por el desistimiento o incumplimiento del contrato reivindicar su cumplimiento ante los Tribunales.
  • La acción de resolución del contrato. Permite a la parte perjudicada por el desistimiento solicitar la anulación judicial del contrato de compraventa.
  • La acción de resarcimiento. Permite reclamar una indemnización a la parte incumplidora, que cubra todos los daños derivados de su desistimiento, incluyendo daño emergente y lucro cesante.

Esto implica que cuando una de las partes incumpla el contrato, la otra todavía podrá forzar su cumplimiento por la vía judicial o romper el contrato definitivamente quedándose con las arras. Además, podrá reclamar la correspondiente indemnización siempre que pueda acreditar y cuantificar los daños derivados de tal incumplimiento.

Sin embargo, existen dos excepciones a esta situación. En concreto, son las derivadas de las arras penitenciales y penales, que explicamos a continuación.

Las arras penitenciales

Para que las arras sean penitenciales debe consignarse su carácter en el propio contrato. En este caso se admitirá la posibilidad de resolver el contrato unilateralmente.

Es decir, ambas partes podrán desistir de su posición (compra o venta) a cambio de asumir la penalización correspondiente a las arras. Por tanto, si fuera el vendedor quien desitiera tendría que devolver las arras dobladas, mientras que cuando sea el comprador quien se eche atrás, perderá su señal. Pero en ningún caso se podrá reclamar el cumplimiento de contrato una vez cumplida la penalización.

De modo que este tipo de arras limita el iter procesal que puede seguir al desistimiento. Como ventaja, aporta una mayor libertad a las partes, que podrán replantearse sus pretensiones siempre que acaten la sanción correspondiente a las arras. Pero, como desventaja, aporta una mayor inseguridad, ya que el desistimiento de cualquiera de ellos impedirá al otro recabar el auxilio judicial para seguir adelante con la operación.

Las arras penales

En el caso de las arras penales, la señal cumple la función de cuantificar la indemnización ante un caso de incumplimiento. Tengamos en cuenta que para exigir una indemnización, en general, hay que acreditar:

  • Que ha existido una lesión.
  • Esta lesión deberá cuantificarse, pues no se puede exigir una indemnización indeterminada, sino que su cuantía debe estar suficientemente justificada.
  • Y, salvo que estemos en casos de responsabilidad objetiva, también tendremos que acreditar que existe una relación de causalidad entre la lesión y la conducta del responsable. Es decir, que podemos achacar la lesión a su actuación (sea activa u omisiva).

Así, las arras penales funcionan del mismo modo que las confirmatorias. Sin embargo, en caso de incumplimiento será el propio contrato el que indique cómo deben compensarse las partes, sin que haya que recurrir a un proceso judicial declarativo para cuantificar la responsabilidad derivada de tal incumplimiento.

Resumen: comparativa entre arras confirmatorias, penitenciales y penales

En resumen, las arras confirmatorias son las que se aplican en defecto de pacto expreso. Suponen la entrega de una señal a cuenta del precio final. Será el comprador quien entregue este anticipo al vendedor.

Si la operación se malogra por culpa del comprador, el vendedor tendrá derecho a quedarse con las arras entregadas. Pero si lo hace por culpa del vendedor, el comprador podrá exigir la devolución de una cuantía equivalente al doble de la señal.

Hecho esto, la parte cumplidora podrá demandar a la otra, para exigir el cumplimiento o resolución del contrato y/o una indemnización, salvo que las arras sean penitenciales. En este caso el desistimiento será libre.

En caso de ser penales no será necesario cuantificar el importe de la indemnización, pues se estará a lo establecido en el propio contrato.

Conflictos frecuentes

Si bien hay un gran número de conflictos que suelen surgir en torno a las arras, sus consecuencias tienden a ser siempre las mismas: el aspirante a comprador quiere recuperar su dinero doblado y el aspirante a vendedor quiere quedarse el anticipo. De hecho, el mero hecho de que el incumplimiento del vendedor suponga una compensación para el comprador hace que en muchas ocasiones los compradores abandonen la operación para intentar reclamar las arras duplicadas, lo que puede representar un enriquecimiento sin causa.

Otro conflicto recurrente se da cuando las partes no han hecho las comprobaciones oportunas y la compraventa no puede llevarse a cabo. Por ejemplo, esto puede ocurrir cuando existen tercerías de dominio o derechos de adquisición preferente, lo que requiere que el tercero autorice la compraventa. La autorización puede ser expresa o tácita, pero en cualquier caso el comprador no estará seguro de su adquisición hasta que no transcurran los plazos de oposición.

La mayoría de estos conflictos pueden evitarse recurriendo a un abogado especialista en Derecho Inmobiliario. Los profesionales del sector garantizamos que todos los pasos de la compraventa se den adecuadamente para evitar sorpresas desagradables. Además, estamos familiarizados con los conflictos frecuentes en torno a las arras, pudiendo prevenirlos o resolverlos cuando es necesario.

¿Cómo redactar un contrato de arras?

Con los consejos que hemos proporcionado debería bastar para conocer el funcionamiento y los fundamentos jurídicos de los pactos de arras. Además, a través de Internet se pueden localizar modelos de contrato.

Sin embargo, la importancia de este tipo de acuerdos hace desaconsejable que se confíe en un formulario estándar. Lo más recomendable es que sea un abogado especialista en Derecho Inmobiliario el encargado de redactar y, en su caso, reclamar este tipo de contratos.

El coste de la asesoría preventiva siempre es modesto comparado con las ventajas que aporta. Y como hemos visto son muchas las discusiones que pueden surgir en torno a la interpretación y efectividad de las arras.

De modo que no podemos sino recomendar a nuestros lectores que recaben consejo profesional antes de redactar o firmar uno de estos contratos. Desde Boltas Boyé Abogados podemos ofrecer este tipo de asesoría tanto a particulares como a empresas, en ambos lados de la operación (compradores y vendedores).

Así que si necesita recurrir a un pacto de arras o piensa que se ha incumplido el que ha firmado no dude en contactar con nosotros. Le ayudaremos a hacer efectiva la garantía y restaurar sus derechos.