Tratos preliminares entre comprador y vendedor: el contrato de arras

Tratos preliminares entre comprador y vendedor: el contrato de arras

El primer paso de la futura compraventa de un inmueble suele ser el contrato de arras, el documento en que se recoge el compromiso mutuo de comprador y vendedor y en el que deben de quedar claramente especificadas cuales son las condiciones básicas de esa futura compraventa.

El contrato de arras es un documento privado que consiste en reservar a favor del futuro comprador un derecho sobre la compra del inmueble entregando para ello una cantidad de dinero al vendedor, y penalizando al comprador o al vendedor si rompen ese acuerdo.

Los datos fundamentales que debe contener el contrato de arras son todos los datos que aparecerán en el futuro contrato de compraventa:

  • Identificación exacta del inmueble: incluyendo su descripción física y registral; sus anexos (garaje, trasteros, terrazas, jardín…); si incluye el uso privativo de algún elemento comunitario; así como los datos del Registro de la Propiedad, datos del Catastro, y número de la Cédula de Habitabilidad en caso de tratarse de una vivienda (de la que debería entregarse copia).
  • Debe expresarse si el inmueble está libre o no de ocupanteso arrendatarios y si pesa alguna carga o gravamen sobre el mismo (hipotecas, embargos ,…), estableciéndose como se liberarán dichas cargas antes de la compra final y quién pagará los gastos de dicha cancelación.
  • Precio final y forma de pago.
  • Plazo máximo para formalizar la compraventa y otorgamiento de escritura pública.
  • Pactos sobre distribución de gastos en la compraventa, por ejemplo: IBI del año en curso, cuotas comunitarias ordinarias, derramas extraordinarias acordadas o pendientes de aprobación por la comunidad.
  • Cantidad que se entrega en concepto de arras,en garantía del compromiso adquirido mencionando expresamenteque todas las cantidades entregadas se descontará del precio final, especificando si se trata de arras confirmatorias, penales o penitenciales. En caso de tratarse de una vivienda de obra nueva, a esa cantidad deberá añadirse el 10% de IVA, que deberá aparecer debidamente desglosado. Las segundas o posteriores transmisiones están gravadas por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
  • Se puede incluir también quien se hará cargo de los honorarios del agente de la propiedad inmobiliaria o empresa comercializadora del inmueble.

Las arras se pagan en el momento de la firma del contrato de arras y en cuanto a la forma de pago dependerá de lo que pacten las partes, si bien, la recomendación es pagar siempre con cheque bancario nominativo a favor del propietario del inmueble, para asegurar la solvencia del comprador y la identidad del destinatario final del pago, así como poder acreditar el pago si ello fuera preciso en un futuro.

En caso de que se trate de un matrimonio en régimen de gananciales se entenderá que el cónyuge que firma los hace en nombre de su sociedad de gananciales, ya que existe una presunción legal de ganancialidad de los bienes adquiridos constante matrimonio. En el supuesto de matrimonios en régimen de separación de bienes o parejas no casadas, deben comparecer ambos a la firma del contrato para ser así cotitulares de los derechos dimanantes del mismo.

¿Qué ocurre si se rompe el contrato y no se formaliza la escritura de compraventa?

En el caso, más habitual, que nos encontremos ante un documento de arras penitenciales el futuro comprador se compromete a adquirir la vivienda en el plazo y por el precio estipulados en dicho contrato, si bien puede desistir lícitamente de la compra (porque ya no le interese la adquisición) perdiendo la cantidad entregada.

El vendedor también puede desistir de la venta, en cuyo caso, como penalización deberá devolver por duplicado la cantidad percibida como arras.

Es necesario reflejar en el contrato que las arras se configuran como penitenciales, contemplando la posibilidad de resolver el compromiso perdiendo el comprador la cantidad entregada o devolviéndola el vendedor por duplicado, en función de a quien sea imputable el desistimiento, cuestión esta última que ha dado y da lugar a numerosos pleitos y jurisprudencia de los Tribunales, por lo que siempre es recomendable contar con un buen asesoramiento legal antes de proceder a la firma de un contrato de arras.

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