Los vicios ocultos en una compraventa entre particulares

Los vicios ocultos en una compraventa entre particulares

Un vicio oculto en la compraventa de un inmueble es un defecto grave que no estaba a la vista y no era posible conocerlo por el comprador en el momento de la compra y que una vez conocido disminuye tanto la utilidad de la cosa vendida o la hace impropia para su uso, que el comprador no la habría comprado o habría pagado menos por ella (así se define “vicio oculto” en el artículo 1484 del Código Civil).

En este artículo nos referimos a la compraventa entre particulares, a la que es de aplicación el Código Civil y por tanto el “saneamiento por vicios ocultos”. Si actuáramos como consumidores, se aplicaría lo dispuesto en la normativa de protección a los consumidores y usuarios (Real Decreto legislativo 1/2007).

Requisitos para que se produzca el saneamiento por vicios ocultos

  • El vicio oculto es aquel que “no está a la vista” y, que no puede ser conocido por el comprador (a no ser que el comprador sea un perito que por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlo).
  • El vicio debe ser grave, de forma que disminuya tanto el uso de la cosa adquirida que el comprador no lo habría comprado o había pagado menos por ella.
  • El vicio debe ser anterior a la venta.
  • La acción para reclamar se extingue a los 6 meses contados desde la entrega de la cosa vendida. Por tanto, si no se inicia la acción de saneamiento ante los Tribunales en ese plazo de seis meses, se pierde el derecho a exigirlo.

En caso de existencia de un vicio oculto, el comprador podrá optar ante los Tribunales de justicia, por:

  • La acción redhibitoria: consistente en desistir del contrato, reclamando la devolución de los gastos que pagó y devolviendo la cosa afecta por esos vicios ocultos.

En este caso si se puede demostrar que el vendedor actuó de mala fe y que conocía los vicios o defectos ocultos y que se los ocultó al comprador, éste último podrá reclamar también el pago de los daños y perjuicios que se le hayan causado.

  • La acción quanti minoris: consistente en solicitar la rebaja proporcional del precio de la cosa, por la valoración de esos defectos ocultos, a determinar por peritos.
  • Si la cosa llegara a perderse o destruirse por culpa de esos defectos ocultos conocidos por el vendedor, el vendedor deberá restituir al comprador el precio de la venta más los gastos del contrato y los daños y perjuicios sufridos por el comprador. Si el vendedor no conocía la existencia de vicios o defecto ocultos, deberá sólo devolver el precio y los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador. El conocimiento o no por el vendedor de la existencia previa de esos defectos deberá demostrarse y determinarse ante los Tribunales.

En el caso que transcurra el plazo de 6 meses y no se haya podido acudir a los Tribunales, quedará la opción de reclamar judicialmente, por motivos generales relacionados con el contrato de compraventa (y no por vicios o defectos ocultos). Por ejemplo, podemos utilizar la acción de resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones de una de las partes ( art 1124 del Código Civil) o la acción de nulidad por haber prestado la parte compradora su consentimiento en el contrato por error o dolo (utilizar engaño para  que uno de los contratantes celebre el contrato, que sin ese engaño, no habría hecho).

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento de lo pactado o rescindir el contrato, con el resarcimiento de los daños y perjuicios causados en ambos casos.

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