La Inspección Técnica del Edificio y la transmisión de inmuebles

La Inspección Técnica del Edificio y la transmisión de inmuebles

A fin de fomentar la conservación, el mantenimiento y la rehabilitación de los edificios de viviendas, se reguló legalmente (Decreto 67/2015 de 5 de mayo) el contenido de la inspección técnica de los edificios, la aprobación de un sistema y programa de inspecciones obligatorias y el establecimiento del contenido del libro del edificio, tanto para los edificios de viviendas de obra nueva o resultantes de una gran rehabilitación, como para los edificios de viviendas ya existentes.

A efectos de la compra y venta de viviendas hay tres conceptos relevantes, para el éxito de la operación: inspección técnica, certificado de aptitud y libro del edificio:

  • La inspección técnica es obligatoria para aquellos edificios que se determinan en el “Programa de Inspección Técnica Obligatoria” o respecto de los cuales los establezcan las ordenanzas locales, que pueden establecer criterios más estrictos.

La obligación de someter el edificio a la inspección se hace recaer sobre la propiedad y su incumplimiento tiene consecuencias pecuniarias. El resultado de la inspección puede calificar las deficiencias del edificio en cuatro categorías: leves, importantes, graves y muy graves. En estos dos últimos casos se considera que existe riesgo para la salud y para la seguridad de personas y cosas.

  • El certificado de aptitud se emite una vez presentado el informe de inspección técnica y puede ser de tres categorías: apto, si no hay deficiencias o son leves (en cuyo caso la vigencia es de 10 años), apto provisional, si son importantes (con vigencia de 6 años) y apto cautelarmente, si las deficiencias son graves o muy graves pero con las medidas ejecutadas se haya resuelto provisionalmente la situación de riesgo (vigencia de 3 años). Fuera de estos casos la resolución será denegatoria. El certificado de aptitud supone que el edificio es apto para ser utilizado como vivienda.

Es muy importante tener en cuenta que el vendedor debe entregar al comprador, en los casos en que el edificio esté obligado a pasar la inspección técnica, una copia del informe de inspección y el certificado de aptitud. Si no pudiese aportar ninguno de estos documentos por causas que deben quedar justificadas entonces puede exonerarse por el adquirente de forma expresa. Notarios y registradores deben informar de esta obligación y hacer constar, si procede, la exoneración en los actos de transmisión.

¿Cuándo es exigible la inspección técnica?

El Decreto 67/2015 de 5 de mayo, establece el plazo de 45 años de vida del edificio para exigir la inspección, el cual debemos contar desde la fecha de terminación, y si no consta, desde la fecha de la inscripción del edificio en el Registro. Si se trata de edificios de viviendas plurifamiliares posteriores a 1.950 se establece el siguiente calendario:

  1. Terminados entre 1951 y 1960, se debe pasar el informe de inspección antes del 31 de diciembre de 2015.
  2. Terminados entre 1961 y 1971, antes del 31 de diciembre de 2016.
  3. Posteriores, a medida que cumplan 45 años.

Todo ello a no ser que las ordenanzas locales impongan algún otro plazo u obligación.

  • En cuanto al libro del edificio, la Ley del Derecho a la Vivienda de 28 de diciembre de 2007 (que entró en vigor el 8 de abril de 2008), sujeta a la obligación de disponer de dicho Libro y de depositarlo en el Registro, a los edificios que se terminen a partir de su entrada en vigor, es decir el 8 de abril de 2008.

Debemos distinguir sin embargo el régimen aplicable a viviendas nuevas y el aplicable a las antiguas. En viviendas de nuevas construcción o resultantes de una gran rehabilitación debe depositarse inicialmente en el Registro de la Propiedad el Libro del Edificio antes de la transmisión de las viviendas. En cuanto a las viviendas anteriores a la Ley de 2007, obliga a la custodia del libro al propietario de la vivienda o al presidente de la comunidad de propietarios, pudiendo se custodiado cuando lo acuerde la comunidad por el secretario o por el administrador.

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